SCPI : le guide pour tout comprendre et bien investir

Une Société Civile de Placement Immobilier est un fonds qui réunit plusieurs investisseurs en vue d’acquérir des biens immobiliers.

Aussi appelé investissement « pierre-papier » la SCPI constitue un bon moyen d’investir dans l’immobilier locatif de manière indirecte.

Mais pour mieux comprendre de quoi il en retourne, étudions son fonctionnement.

Le fonctionnement d’une SCPI est relativement simple :

1- La société de gestion en charge de la SCPI récolte des fonds auprès de plusieurs investisseurs
2- En échange de son investissement initial, chaque investisseur obtient une ou plusieurs parts de la SCPI
3- Une fois les fonds réunis, la société de gestion en charge de la SCPI acquiert un ensemble d’immeubles qu’il choisit
4- Il met les biens en location s’ils ne sont pas déjà loués
5- Les associés perçoivent des dividendes sur les bénéfices éventuels issus de l’exploitation du parc immobilier
6- La société de gestion perçoit une commission

Vous l’aurez compris, la SCPI ne consiste pas à acquérir un immeuble directement. Elle permet plutôt d’acquérir des parts dans un portefeuille immobilier. C’est pourquoi on parle d’investissement immobilier indirect.

Mais quels sont les avantages d’un tel investissement ?

L’investissement en SCPI est intéressant à de nombreux égards car :
- Il offre un potentiel de rendement locatif
- Il est accessible à tous
- Il vous permet de vous affranchir des tâches de gestion, en échange d’une commission de gestion
- Il permet de diversifier son risque immobilier
- Les parts sont accessibles dans une certaine mesure

Ce type d’investissement vous permet de profiter :
- d’une rémunération régulière grâce aux loyers potentiels perçus. Avec des taux de rendement affichés dépassant souvent les 4 %2, la SCPI offre en effet un complément de revenu intéressant.
- mais aussi d’un bénéfice à long terme grâce à une éventuelle plus-value de vos titres

En somme, la SCPI est un investissement dont le potentiel de performance s’appuie sur deux moteurs.

Vous pensez qu’il faut beaucoup d’argent pour investir dans l’immobilier ? Détrompez-vous ! La SCPI est une solution idéale pour investir dans l’immobilier avec un budget restreint.

Ainsi, vous pouvez acquérir des parts de SCPI à partir de quelques centaines d’euros. Ce prix de départ relativement bas en fait un investissement accessible à tous.

A noter : l’achat de parts de SCPI peut être financé par l’intermédiaire d’un crédit immobilier. Il est également possible de fractionner son investissement, par exemple en investissant quelques centaines d’euros chaque mois.

Trouver un locataire, collecter les loyers, gérer les travaux… Investir dans l’immobilier locatif suppose généralement la réalisation de lourdes tâches de gestion. Or, vous n’avez pas forcément le temps (ni la patience) pour vous occuper de tout cela.

Vous souhaitez bénéficier de tous les avantages de l’immobilier locatif sans avoir à vous préoccuper de la gestion ? La SCPI est alors probablement l'investissement qui vous conviendra le mieux.

Pourquoi ? Car la société de gestion du fonds s’occupe de toutes les tâches de gestion, en échange d’une commission. Vous pourrez ainsi vous affranchir de toutes les opérations qui incombent généralement à un propriétaire.

En somme, la SCPI est un bon moyen pour percevoir des revenus locatifs potentiels réguliers sans besoin de s’investir personnellement.

La SCPI est classée parmi les placements à risque. Ce qui signifie que le capital investi n’est pas garanti. En choisissant d’investir en SCPI vous vous exposez donc à des pertes financières.

Ce risque de perte reste toutefois atténué grâce au principe de fonctionnement de la SCPI.

Souvenez-vous, lorsque vous placez des fonds en SCPI vous vous associez à d’autres investisseurs. Ce qui signifie :
- que les moyens dont dispose la SCPI sans commune mesure par rapport à vos propres moyens. Les immeubles sont souvent plus importants et les diligences au moment de l’investissement sont renforcées grâce à l’intervention de la société de gestion.
- Vous mutualisez le risque et exposez votre épargne à plusieurs investissements immobiliers et plusieurs locataires. Concrètement, si un immeuble connaît une perte de rentabilité, les autres peuvent potentiellement compenser ce manque à gagner.

Toutefois, il faut bien garder en tête que cet investissement peut voir sa rentabilité baisser, générer une moins-value et il faut songer au risque d’illiquidité d’un tel placement, la revente des parts n’étant pas garantie.

Vous voulez transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants ? Entre les frais, les calculs pour une répartition égale ou encore les risques d’indivision, la transmission d’un bien immobilier physique peut s’avérer délicate.

Grâce à la valeur pré-déterminée de ses parts sociales, la SCPI constitue un moyen efficace de faciliter le processus de transmission. Il vous suffira donc simplement de transmettre une ou plusieurs parts à chacun de vos héritiers.

Tous ces avantages vous donnent envie d’investir en SCPI ? Mais attention, ce type de placement doit être abordé avec prudence car il n’est pas sans risque

Il est vrai que la SCPI a de nombreux arguments. Elle doit toutefois être abordée avec prudence car elle comporte 3 grands risques :
- Le perte en capital
- L’absence de liquidité immédiate
- La variabilité des revenus

La SCPI est considérée comme un placement à risque car le capital que vous investissez n’est pas garanti. Concrètement, cela signifie que le prix de vos parts peut -être amené à baisser au gré des fluctuations du marché immobilier.

Vous pouvez donc perdre une partie de l’argent investi. C’est pourquoi le placement en SCPI doit être effectué dans une logique de diversification patrimoniale.

Notre conseil  : envisagez la SCPI en parallèle de solutions d’épargne sûres et garanties (assurance-vie, livret A…). Cela vous permettra de diluer le risque global.

Selon la nature de la SCPI (à fonds fixe ou variable), vous ne pourrez pas revendre vos parts comme vous l’entendez.

Cela signifie donc que l’argent que vous aurez placé en SCPI pourra ne pas être disponible immédiatement. C’est pourquoi, vous devez envisager la SCPI comme un placement à long terme (environ 10 ans).

Notre conseil : Lorsque vous investissez en SCPI, assurez-vous de placer une somme dont vous n’aurez pas un besoin immédiat.

Le taux affiché par les sociétés civiles immobilières n’est pas garanti. Donc ce n’est pas parce qu’un fonds affiche un taux à 4,53% que cela sera vrai tout au long de la vie de votre placement. Pourquoi ?

Principalement pour 3 raisons :

- Parce que l’immobilier est un marché fluctuant. La valeur des biens du portefeuille peut donc être amenée à décroître en fonction du comportement du marché.
- Parce que certains choix d’investissement de la société de gestion peuvent se révéler être moins performants que prévu
- Parce que la rentabilité repose sur les locataires. Si une partie du parc immobilier n’est pas occupé ou que des locataires ne payent pas leur loyer, les taux de rendement pourraient en pâtir.

D’autres facteurs peuvent peser sur les revenus, notamment la présence ou non de dette au sein de la SCPI, l’inflation etc.

C’est pourquoi ce placement doit être vu comme une solution complémentaire aux solutions d’épargne classiques.

Vous avez pesé le pour et le contre ? Vous êtes convaincu(e) que la SCPI est faite pour vous ? Il faut alors trouver la forme de SCPI qui vous conviendra le mieux.

Pour votre investissement en SCPI vous aurez le choix entre deux formes principales :
- La SCPI de rendement
- La SCPI fiscale
Le choix à faire dépendra en réalité de vos attentes. Mais voyons cela de plus près.

Elle est idéale si votre objectif est de générer des revenus complémentaires.

Avec cette forme de SCPI vos fonds sont investis pour l’acquisition d'immeubles à destination professionnelle ou commerciale pour un grand nombre de SCPI. Concrètement il s’agit d’acheter des immeubles de bureaux ou des locaux commerciaux.

Elle convient aux personnes qui souhaitent défiscaliser.

Avec ce type de SCPI, la société de gestion investit dans des immeubles d’habitation. C’est un moyen de bénéficier de régimes fiscaux avantageux tels que les dispositifs Pinel, Malraux…

Ça y est ? Vous avez identifié la société civile de placement immobilier dans laquelle vous souhaitez investir ? Alors voyons tout de suite comment faire.

L’investissement en SCPI peut se faire :
- Directement, auprès d’une société de gestion
- Indirectement, auprès d’un conseiller financier

Dans ce cas de figure, c'est à vous de sélectionner la SCPI qui vous paraît la plus prometteuse. Vous devrez ensuite vous rapprocher de la société de gestion en charge de la SCPI afin de réaliser directement votre investissement auprès d’elle.

Attention, cette solution s’adresse particulièrement aux investisseurs avertis. Chez Remake, nous excluons cette possibilité de souscription.

Le moyen le plus simple et le plus sûr d’acquérir des parts en SCPI est d’avoir recours à un intermédiaire. Cet intermédiaire peut-être :
- Une banque
- Une assurance
- Un conseiller en gestion de patrimoine
Cette solution est la plus adaptée pour trouver les meilleurs placements et, surtout, profiter de conseils de professionnels.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier génèrent 3 types de revenus :
- Fonciers
- Financiers
- Plus-value immobilière

Chacun de ces revenus est assujetti à une fiscalité propre. Commençons d’abord par voir la fiscalité attachée aux revenus fonciers.

Également appelés revenus locatifs, ils sont issus des loyers perçus par les actionnaires.

Ces revenus sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu et peuvent être soumis à 2 régimes :
- Le régime réel
- Le régime micro-foncier

Ce petit tableau vous aidera à mieux comprendre les spécificités de chacun de ces régimes.

Attention, la fiscalité des revenus immobiliers perçus à l’étranger est soumise à un autre régime, généralement plus doux, en fonction du pays où ils sont générés.

Les revenus financiers sont ceux générés par un placement en trésorerie dans la SCPI.

Le taux d’imposition de ces revenus est le même que pour les revenus fonciers :
- Soit vous optez pour une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu
- Soit vous optez pour le PFU à 30%

Lorsque vous investissez en SCPI, vous pouvez réaliser une plus-value. C’est notamment le cas lorsque vous cédez vos parts ou que la SCPI cède un immeuble.

Par principe ce type de revenu fait l’objet d’une imposition à 19% + 17,2% de prélèvements sociaux.

Ce taux peut cependant être rehaussé de 2% à 6% lorsque les bénéfices réalisés sont supérieurs à 50 000 €.

Mais la SCPI peut également être un excellent moyen pour défiscaliser. Ces revenus font en effet l’objet d’un abattement au-delà d’un certain nombre d’années. Ce petit tableau vous aidera à mieux comprendre de quoi il s’agit.

Vous l’aurez compris, la SCPI offre des perspectives de rentabilité intéressantes. Vous devez cependant veiller à bien choisir votre SCPI pour avoir l’assurance d’un investissement réussi.

- La SCPI est un fonds qui réunit plusieurs actionnaires
- Chaque investisseur obtient une part dans la société à hauteur du capital investi
- La société civile immobilière de placement est une solution efficace pour investir dans l’immobilier avec un budget limité
- Ce type de placement pierre-papier comporte un risque en perte de capital notamment
- L’investissement en SCPI doit être envisagé en parallèle de solutions d’épargne classiques (Assurance-vie, Livret A…)

Envie d’investir en SCPI ? Pour un investissement réussi, parlez-en à votre conseiller.