La valeur de reconstitution en SCPI, qu'est-ce que c'est ?

La valeur de reconstitution est un indicateur important pour connaître la valeur réelle du patrimoine détenu par une SCPI.

Elle correspond à l’addition de :

- la valeur de réalisation: Il s’agit de la valeur du parc immobilier de la SCPI évaluée par un évaluateur immobilier (qu’on appelle « expert immobilier » aussi)ainsi que des actifs financiers, le tout net de dettes.

-et des frais de reconstitution : Ils correspondent aux frais et droits qu’il faudrait engager pour reconstituer la SCPI (droits de mutation, frais de notaire, commission d’investissement, commission de souscription etc.).

Concrètement, la valeur de reconstitution équivaut à la somme qu’il faudrait investir pourreconstituer le patrimoine total de la SCPI à l’identique.

La formule à appliquer pour calculer la valeur de reconstitution d’une SCPI est la suivante :

Valeur de réalisation + frais de reconstitution = valeur de reconstitution

Si ce calcul est assez simple, vous n’aurez cependant pas besoin de l’effectuer puisque la valeur de reconstitution est normalement communiquée par la société de gestion de façon annuelle au minimum.

Bien que cet indice soit primordial, il ne suffit toutefois pas à lui seul pour jauger de l’opportunité de votre investissement. Il doit être mis en rapport avec le prix de souscription de la part.

Comme vous le savez sûrement, la SCPI est un placement pierre-papier. Les investisseurs acquièrent donc des parts d’un ensemble d’investissements immobiliers.

Le prix de ces parts est librement fixé par la société de gestion. L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) impose cependant qu’il reste dans la limite de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution.

Ce qui veut dire que le prix de souscription ne correspond pas forcément à la valeur réelle de la part. Il peut donc êtresous-évalué ou surévaluéselon la politique de la SCPI.

Concrètement :

- Si le prix de la part est supérieur à la valeur de reconstitution, la part est surcotée.Ce qui veut dire que la SCPI cherche à favoriser ses associés existants. Vous ne réaliserez donc pas forcément la meilleure opération possible en achetant des parts à ce prix-là.

En revanche, si vous possédez déjà des parts au sein de la SCPI, cette surcote peut être intéressante si vous souhaitez les revendre.

- Si le prix d’acquisition de la part est inférieur, cette dernière est donc sous-cotée (en dessous de sa valeur réelle sur le marché). Lorsqu’elle vend ses parts avec une décote, la SCPI cherche à attirer de nouveaux investisseurs, ce qui peut potentiellement être une bonne opportunité d’achat.

Vous comprenez donc que la valeur de reconstitution vous permet de savoir si l’investissement que vous vous apprêtez à réaliser est opportun.

Pour faire simple,il vous indique si vous achetez vos parts de SCPI au juste prix.

Attention, il ne doit jamais s’agir du seul critère à prendre en compte lors d’un investissement aussi long terme qu’une SCPI. En effet, cette valeur décrit le patrimoine à un instant T, mais ne donne pas d’enseignements sur les investissements futurs qui pourraient modifier substantiellement cette fameuse valeur de reconstitution.

Mais pour bien comprendre, prenons des exemples chiffrés.

La valeur de souscription d’une part de SCPI ne doit jamais s’écarter de plus de 10 % de la valeur de reconstitution d’une SCPI. Si tel était le cas, la SCPI serait obligée de procéder à une revalorisation du prix de ses parts, ou de le justifier auprès de l’AMF.

Ce qui signifie que la valeur de reconstitution peut être plus ou moins élevée que le prix de souscription comme vous pourrez le constater dans ce tableau.

Vous l’aurez compris, la valeur de reconstitution est un indicateur essentiel au moment d’investir dans une SCPI. Cependant ce n’est pas le seul à prendre en compte. Il y a aussi :

- Le taux de distribution,
- Le taux de rendement interne,
- Le type de biens qui composent la SCPI et leur localisation.

Ce qui signifie que, même si le prix de la part est surcoté, vous ne réaliserez pas forcément une mauvaise opération.

Il est donc important de prendre la valeur de reconstitution comme un critère comparatif et de l’associer à d’autres indicateurs clés pour évaluer l’opportunité de votre investissement. Par ailleurs, cette valeur est le reflet des investissements passés, et en aucun cas des investissements futurs. Dans le cas d’une SCPI dont la croissance est forte, cet indicateur perd en pertinence.

Vous l’aurez compris, la valeur de reconstitution correspond à la somme totale à investir pour reconstituer le patrimoine de la SCPI. C’est donc un indicateur extrêmement important pour un investisseur car cela lui permet de savoir s’il acquiert ses parts à un bon prix ou non. Ce n’est cependant pas le seul indice à prendre en compte et il présente des limites pour les SCPI dont le patrimoine change rapidement.

- La valeur de reconstitution est régulièrement communiquée par la société de gestion.
- La SCPI est un placement pierre-papier. La société de gestion collecte les fonds de plusieurs investisseurs en vue d’acquérir un ensemble d’immeubles.
- Les SCPI font partie des placements à risques. Il est donc possible que vous ne retrouviez pas l’intégralité de votre capital de départ à lors de la revente des parts.
- S’il y a plus de 10% d’écart entre les valeurs de reconstitution et de souscription, cette dernière doit alors être revalorisée, ou justifiée.
- Il faut interpréter la valeur de reconstitution à la lumière d’indices de rendement complémentaires (TRI, TD…).
- L’investisseur qui fait l’acquisition d’une part avec décote réalise une potentielle bonne opération, mais sans aucune garantie.