Qu'est-ce que le financement des parts de SCPI ?
Lorsque l’on parle de financement de parts de SCPI on désigne tout simplement l’origine des fonds utilisés pour investir.
Comme vous le savez peut-être une SCPI est un mode d’investissement indirect dans l’immobilier. On parle d’ailleurs de placement pierre-papier.
Concrètement, la société de gestion réunit les fonds de plusieurs investisseurs et acquiert ensuite plusieurs immeubles. Chaque investisseur détient ensuite une part de ce parc immobilier qui correspond à laquote-part de son investissement.
Il s’agit donc d’un excellent moyen d’investir dans l’immobilier sans avoir à débourser de grosses sommes.
Cependant, bien que le prix d’une part de SCPI soit assez accessible, il peut être compliqué de réunir les fonds… Mais rassurez-vous, il existe plusieurs modes de financement.
Quels sont les différents modes de financement des SCPI ?
Il existe 4 modes d’investissement différents pour acquérir des parts de SCPI :
- au comptant,
- par le biais d’une assurance-vie,
- en démembrement,
- ou alors à crédit.
Remake fait le tour des différentes solutions avec vous pour vous aider à trouver celle qui vous conviendra le mieux.
Le financement d'une SCPI au comptant
Ce mode de financement s’adresse aux épargnants qui ont les fonds nécessaires pour pouvoir acheter leurs parts de SCPI directement.
C’est l’un des modes de financement les plus simples puisqu’il ne nécessite aucune démarche particulière.
Concrètement, vous avez les fonds, vous investissez. Il vous suffit donc simplement de verser la somme nécessaire pour acquérir vos parts de SCPI et bénéficier d’un retour sur investissement dans les mois qui suivent.
Depuis quelque temps, certaines SCPI comme Remake Live, offrent la possibilité d’investir régulièrement, à partir d’une part tous les mois par exemple, ce qui permet de lisser l’effort d’investissement mais aussi les risques liés aux cycles immobiliers.
Il existe aussi parfois un service de réinvestissement des dividendes.
À noter : Un achat au comptant ne signifie pas un achat en direct, auprès de la société de gestion. Si vous avez les liquidités disponibles mais que vous n’avez que peu d’expérience dans ce genre d’investissement, il sera préférable de faire appel à un intermédiaire. Remake n’autorise pas l’investissement dans ses SCPI sans l’intervention d’un conseiller.
L’investissement dans une SCPI par le biais d’une assurance-vie
Cette solution peut s’avérer intéressante pour les investisseurs qui ont déjà des liquidités au sein d’un contrat d’assurance-vie ou qui souhaitent arbitrer certains supports.
Dans ce cas de figure, l’assureur investit en son nom dans la SCPI et verse les dividendes (ou loyers) perçus sur votre contrat d’assurance-vie.
Vous ne serez donc pas propriétaire des parts (vous détiendrez des unités de compte de la SCPI) mais bénéficierez des revenus issus de votre achat. Ce type de modalité d’investissement est donc intéressant puisqu’il ouvre accès à l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie pour un placement immobilier, et reporte sur la compagnie certaines contraintes de liquidité.
En revanche, l'assureur vous prélèvera des frais en contrepartie.
Si ce mode d’investissement présente l’avantage de la délégation il peut afficher aussi une moins bonne rentabilité.
De plus, ce mode d’investissement n’est accessible qu’aux investisseurs disposant des fonds nécessaires. En effet, il n’est pas possible d’acquérir des parts de SCPI en assurance-vie à crédit.
L’investissement dans une SCPI en démembrement
Le démembrement consiste à séparer la propriété de la part entreun usufruitier et un nu-propriétaire.
Ce mécanisme est assez intéressant pour le nu-propriétaire puisqu’il lui permet :
- d’acquérir des parts de SCPI avec une décote,
- de ne pas être imposé(e) sur les revenus fonciers générés par la SCPI pendant toute la durée du démembrement
- de ne pas être soumis à l’IFI
L’usufruitier, quant à lui, perçoit les dividendes et paye les impôts sur les revenus fonciers issus des parts pendant toute la durée du démembrement et reste soumis à l’IFI.
Ce qui signifie que le nu-propriétaire ne sera bénéficiaire des loyers que lorsqu’il récupérera la pleine propriété des parts.
Il s’agit donc d’un mode d’investissement intéressant pour anticiper sa retraite.
Le financement d'une SCPI à crédit
Vous n’avez pas suffisamment d’argent de côté pour investir en SCPI ? Vous voulez profiter de l’effet levier du crédit ? Il est tout à fait possible d’investir en SCPI à crédit et ce, même si vous avez la somme nécessaire pour un investissement au comptant.
En effet, investir grâce à un prêt bancaire vous permet de tirer pleinement profit de l’effet levier du crédit et d’utiliser votre capacité d’emprunt pour développer votre patrimoine.
Pour faire simple, les taux d’intérêts de crédit peuvent être inférieurs aux taux de rendement des SCPI.
Ce qui veut dire que les dividendes perçus vous permettront dans ces cas de rembourser en grande partie les mensualités de votre emprunt. Vous pourrez donc vous constituer un patrimoine immobilier et le faire fructifier avec un effort d’épargne limité.
De plus, choisir le crédit pour investir en SCPI est un bon moyen de réduire le montant de son imposition. Vous pouvez en effet déduire les intérêts de votre emprunt de vos revenus fonciers.
Si le crédit peut être intéressant pour financer ses parts de SCPI il n’est cependant pas rare que les banques imposent quelques conditions pour consentir ce type de prêt.
L’établissement prêteur vous demandera donc sans doute :
- D’emprunter 25 000 € minimum,
- D’ouvrir un produit (livret, compte en banque…) ou de fournir une garantie,
- D’être en mesure de rembourser votre crédit.
À noter : Vous pouvez opter auprès de votre banque pour un crédit amortissable ou in fine.
Attention ! Recourir à l’endettement peut s’avérer gagnant dans certains cas mais il ne faut perdre de vue qu’il génère aussi des risques spécifiques importants, comme la hausse des taux d’intérêt, le risque de devoir rembourser davantage que sa mise de fond, la réduction de la liquidité de l’investissement, ou le risque de refinancement dans le cas d’un investissement in fine.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Le financement des parts de SCPI : ce qu’il faut retenir
Vous l’aurez compris, il existe plusieurs modalités d’investissement en SCPI. Il faut donc choisir le moyen qui convient le mieux à votre profil et vos objectifs.
- L’investissement en assurance-vie permet de bénéficier de l’enveloppe de votre contrat en contrepartie des frais additionnels.
- Le démembrement permet d’acquérir ses parts avec une décote et de ne pas payer d’impôts jusqu’à l’extinction de l’usufruit. C’est une solution intéressante pour préparer sa retraite.
- L’investissement grâce à l’emprunt bancaire permet à l’investisseur de bénéficier de l’effet levier du crédit. Comme les taux de rendement d’une SCPI sont en principe plus élevés que les taux d’emprunt vous pouvez rembourser les mensualités de votre prêt grâce aux dividendes perçus. Mais attention aussi aux risques induits par l’effet de levier !
- Un placement en SCPI comporte des risques, dont un risque de perte en capital.
