Retranscription
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les données concernant les acquisitions sont exprimées au moment de l’acquisition. Les investissements réalisés par Remake Live ne préjugent pas des performances futures.
Un investissement dans des parts de SCPI constitue un placement long terme, qui comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et liés aux marchés de l’immobilier français et étranger. Ceci est une communication publicitaire. Les éléments présentés se basent sur l’analyse de la société de gestion. Pour plus d’informations, renseignez-vous auprès de votre conseiller.
Benoit Cony :Bonjour à tous et merci pour votre présence à ce webinaire Remake. Nous allons aborder cette conférence sous un angle légèrement différent, en choisissant une thématique plus positive que celles que nous avons traitées ces 18 derniers mois. Le titre de ce webinaire est : "L'immobilier, la lumière au bout du tunnel". Comme d'habitude, nous attendrons quelques instants les retardataires. Nicolas, pourrais-tu nous donner des nouvelles de Remake ? Comment se porte l’entreprise actuellement ?
Nicolas Kert :Remake est une société de gestion existant depuis un peu plus de deux ans. Celle-ci se porte bien et a franchi plusieurs étapes importantes de son développement, dépassant même sa phase de croissance initiale. Nous comptons désormais 18 employés, ce qui souligne notre expansion significative. Notre société de gestion se concentre sur un produit unique, Remake Live, avec l'objectif de le gérer de manière optimale. En résumé, Remake se porte effectivement bien.
Benoit Cony : C’est donc une très bonne nouvelle. David, peux-tu nous dire si Remake Live se porte bien également ?
David Seksig :Le véhicule est en bonne santé, oui. On est effectivement présents dans six pays. On a 500 millions d'encours, presque 40 immeubles, ce qui offre une belle diversification typologique et géographique. Sur la partie immobilière, nous avons trois métiers phares : l'investissement, le fund management et l'asset management. L'investissement, lui, source les immeubles, les opportunités d'investissement et les acquiert. Le fund management, lui, gère l'actif passif du fonds. C'est ainsi le garant de la performance au niveau du fonds de l'ensemble du portefeuille. Enfin, l'asset manager qui, lui, est le garant de la performance au niveau de l'immeuble. Il hérite d'un immeuble qui a été acheté et il doit en assurer la performance pendant la période de détention au travers d'outils financiers, de travaux et de la relation qu'il a avec le locataire.
Benoit Cony :Merci David. Messieurs, je vous propose qu'on entre dans le vif du sujet : "L'immobilier, la lumière au bout du tunnel". Je propose de débuter par le principal sujet de discussion qui a récemment secoué les marchés financiers et immobiliers : les baisses de taux de la BCE. La première baisse de taux a déjà eu lieu, marquant ainsi le début d'un nouveau cycle de taux. Nicolas, pourrais-tu nous parler de ce nouveau cycle de taux ?
Nicolas Kert : Exactement, c'est la lumière au bout du tunnel. Ce n'est pas tant l'ampleur de la baisse des taux, mais bien le principe même de cette baisse qui a été acté. Après une hausse de 400 points de base des taux directeurs, ce qui est colossal, nous assistons maintenant à une tendance à la baisse. Cette remontée des taux, que nous n'avions pas connue depuis plusieurs décennies, était dictée par l'inflation. Désormais, nous observons une tendance à la baisse. Une réduction de 0,25 % sur un taux de 4 % peut sembler minime, mais lorsque l'on écoute le discours de la Banque Centrale Européenne, en particulier celui de Christine Lagarde, il est clair que cette baisse est gérée en fonction de l'évolution de l'inflation. Actuellement, elle oscille autour de 2,5%, ce qui dépasse encore l'objectif de 2 % mais s’en rapproche. Parallèlement, la croissance reste faible, avec un taux de 0,6 % au premier semestre, et seulement 0,2 % pour l'Allemagne. Nous faisons face à une situation d'inflation couplée à une faible croissance. Par conséquent, pour la Banque centrale, l'ajustement des taux d'intérêt est une arme stratégique qui vise à gérer cette inflation tout en stimulant la croissance. Le marché anticipe potentiellement deux nouvelles baisses de taux consécutives avant la fin de l'année, d’environ 0,25 point chacune. Cela porterait la baisse totale des taux à 0,75 point par rapport au 1er janvier, nous amenant ainsi à un taux directeur d'environ 3,25 %.
Benoit Cony : Est-ce que c’est un signal important pour l'acquéreur et pour le vendeur en immobilier ?
David Seksig :Oui, ce signal est crucial. La relation entre l'investissement immobilier, la valeur des actifs immobiliers et le marché des taux est primordiale, comme discuté lors des webinaires précédents. Aujourd'hui, l'immobilier est une classe d'actifs à part entière, institutionnalisée et comparée aux autres classes d'actifs via les marchés des taux et les primes de risque associées aux taux sans risque. Les actions de la BCE, bien que macroéconomiques, impactent significativement l'immobilier. C'est un signal très positif, maintenant espérons que cette tendance perdure.
Benoit Cony :Est-ce que tu peux nous parler de ce que tu constates sur le marché immobilier en France, mais aussi dans les pays européens dans lesquels Remake est investi ?
David Seksig : En France, le marché de l’immobilier d'entreprise, l'immobilier commercial, est essentiellement à l'arrêt. Les niveaux d'investissement ont chuté drastiquement, passant de 30 milliards d'euros à la belle époque à environ 15 milliards l'an dernier, et prévus entre 8 et 9 milliards cette année. Bien qu'il y ait une abondance d'offres avec de nombreux vendeurs et acheteurs potentiels, les transactions restent rares. Quelques méga deals se concluent entre institutionnels, mais ils ne représentent pas la norme et ne reflètent pas le niveau d'investissement antérieur. Certains vendeurs retrouvent un peu d'espoir avec la baisse des taux, ce qui marque un changement après la période difficile due à la hausse des taux. Cette tendance pourrait conduire à une revalorisation des actifs immobiliers. Ainsi, les vendeurs se montrent plus fermes dans leurs négociations, marquant un rééquilibrage par rapport à la position favorable aux acheteurs observée l'an dernier. En Europe, nos prévisions pour la France et l'Allemagne en 2024 n'ont pas été exactes, il faut l'admettre. Finalement, il y a eu moins d'opportunités que prévu. La fenêtre d'opportunités au Royaume-Uni, qui semblait devoir se refermer, est restée ouverte plus longtemps que prévu. Nous avons donc renforcé nos investissements au Royaume-Uni, considérant que les meilleures opportunités s'y trouvent actuellement. En France et en Allemagne, bien qu'il reste des opportunités, nos acquisitions ont été limitées par rapport à nos attentes initiales. Nous n'avons pas encore atteint les niveaux de prix anticipés.
Nicolas Kert :Pour renforcer ton point, David, l'année dernière, environ 50 % des mandats de vente n'ont pas abouti, ce qui montre un taux d'échec significatif. Cela reflète les divergences entre vendeurs et acheteurs sur les prix.
Benoit Cony :Nicolas, qu'observe-t-on actuellement sur l'ensemble des fonds evergreen, comme la SCPI Remake Live, qui sont toujours ouverts à l'entrée et à la sortie pour les clients finaux, tels que les SCPI et les SCI ? Est-ce que les valeurs continuent de se dégrader ou bien est-ce que la situation semble se stabiliser ?
Nicolas Kert :Au premier trimestre, nous avons observé une décollecte de 900 millions d'euros sur les OPCI et les SCI, tandis que les SCPI ont enregistré une collecte nette positive d'environ 700 millions d'euros, ce qui est encourageant. Cependant, un nombre considérable de retraits a accru les parts en attente à hauteur de 2,7 milliards d'euros pour les SCPI, affectant ainsi une capitalisation totale d'environ 90 milliards d'euros avec environ 3 à 3,5 % des parts en attente cristallisées sur une dizaine à une vingtaine de produits parmi les 80 SCPI à capital variable sur le marché. En Europe, la tendance est variable : les fonds ouverts français montrent des signes de difficulté, tandis que d'autres pays connaissent une performance relativement meilleure. On observe également une compression des valeurs liquidatives sur la plupart des fonds immobiliers européens, un phénomène aussi marqué que celui vécu à l'époque de Lehman Brothers en 2009, contrairement à l'expérience des SCPI à cette époque. Le phénomène actuel en France est également observé à l'échelle européenne, principalement en raison de la remontée des taux qui impacte la performance des fonds immobiliers. Bien que le mouvement de baisse semble ralentir, les données précises du deuxième trimestre ne sont pas encore disponibles, attendues pour fin juillet. Selon les indications actuelles, les rachats sont moins fréquents et la collecte s'améliore légèrement, suggérant un possible ralentissement de la décollecte des fonds immobiliers en Europe, y compris en France.
Benoit Cony :Alors justement, est-ce que la SCPI Remake Live est liquide aujourd'hui ?
Nicolas Kert : La liquidité d’une SCPI est principalement liée à sa collecte, sauf dans des cas particuliers comme un fonds de remboursement ou une conversion en capital fixe. En général, ce sont les nouveaux investisseurs qui assurent la liquidité en rachetant des parts au prix de retrait. Sur Remake Live, le prix de souscription est égal au prix de retrait, car il n'y a pas de frais de souscription. Avec les niveaux de collecte observés au premier trimestre, environ 59 millions d'euros de collecte nette, et probablement un peu plus de 70 millions d'euros ce trimestre, la liquidité des parts de la SCPI est bonne puisqu’il n’y a aucune part en attente de retrait ce trimestre.
Benoit Cony :D'accord, donc pas de demande de retrait, mais une forte collecte sur Remake Live.
David Seksig :Il est crucial de noter que la situation actuelle ne peut pas être comparée à la crise des années 90, où l'ensemble du marché des SCPI était en difficulté. Aujourd'hui, le marché s'est polarisé, avec certaines SCPI éprouvant des difficultés face à la hausse des taux. Cela ne signifie pas que ce sont de mauvais produits, mais jusqu'à présent, leur performance n'a pas suffisamment captivé comparativement aux taux sans risque, limitant ainsi leur attractivité pour les investisseurs. Étant donné que les SCPI ne sont pas conçues pour gérer leur liquidité, cela crée des blocages et des défis pour ces produits. Cependant, de nouveaux entrants, tels Remake Live, ont su collecter des fonds, générer de la performance et saisir les opportunités du nouveau cycle. Cela se manifeste même parmi les sociétés de gestion établies, détenant plusieurs dizaines de milliards d'euros sous gestion, qui lancent de nouveaux produits pour capitaliser sur les opportunités offertes par ce cycle économique. Il y a toujours une demande soutenue de la part des épargnants pour ce type de produit. C'est crucial car cela montre que la classe d'actifs immobiliers n'est pas rejetée, ce qui est positif pour le marché.
Nicolas Kert :Il ne s'agit pas d'une crise immobilière, mais d'une crise des taux qui, un an et demi plus tard, a des répercussions sur le marché immobilier.
Benoit Cony : En parlant de l'actualité récente avec la BCE, il est également important de considérer l'impact potentiel de l'actualité politique en cours, notamment entre les deux tours d'une élection législative sans précédent. Avez-vous déjà des indications sur l'impact éventuel à court et moyen terme sur le marché immobilier, Nicolas ?
Nicolas Kert :Le premier impact notable est celui de l'attentisme. En période d'incertitude politique comme celle que nous traversons actuellement avec les élections législatives, les décisions d'investissement et d'épargne peuvent être retardées. Bien que notre collecte ait considérablement augmenté par rapport au trimestre précédent, les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) indiquent que les investissements de plusieurs centaines de milliers d'euros pourraient être reportés en attendant une meilleure visibilité politique. Le deuxième impact, à plus moyen terme, concerne les possibles répercussions fiscales des politiques à venir. Quel que soit le résultat des élections, il semble que la pression fiscale sera intensifiée et que la demande sera stimulée mais au prix, probablement, d’une augmentation des déficits. Ce qui risque de renchérir encore le coût de financement de cette dette, pesant à son tour sur le déficit. De plus, l'augmentation des taux d'intérêt, notamment sur la dette française, pourrait fragiliser le modèle économique de certaines banques, entraînant une hausse des coûts de financement. L'immobilier dépend fortement de l'endettement ; si celui-ci devient plus coûteux ou plus difficile à obtenir sur le marché français, cela pourrait freiner la reprise du marché immobilier, qui connaît actuellement des difficultés, surtout dans le secteur résidentiel.
David Seksig :Les éventuelles augmentations de la fiscalité pourraient impacter l'immobilier d'investissement, notamment en ce qui concerne les revenus fonciers et l'IRPP (impôt sur le revenu des personnes physiques). Cependant, l'immobilier ne serait pas exclu du champ de la fiscalité, que ce soit sur le stock, comme l'IFI, ou sur les flux, avec les revenus fonciers et IRPP, mais comme les autres produits de placement. Les SCPI investies à l'étranger bénéficient actuellement de conventions fiscales internationales de non double imposition, bien que leur mise en place nécessite des négociations prolongées.
Benoit Cony : Ces conventions fiscales sont bilatérales, nécessitant des négociations avec chaque pays partenaire. Elles ne peuvent donc pas être modifiées rapidement.
David Seksig :La fiscalité à l'étranger est aujourd'hui un peu plus protégée des chocs politiques que celle en France. Par conséquent, nous pensons que Remake Live, majoritairement investie à l'étranger, pourrait être relativement mieux protégée.
Nicolas Kert :N'oublions pas que la fiscalité française sur l'immobilier est la plus élevée en Europe. Dans d'autres pays, l'immobilier est traité comme une classe d'actifs classique, avec des revenus soumis à une flat tax. En France, ces revenus sont intégrés dans l'IRPP au taux marginal, ajoutés des prélèvements sociaux, ce qui les rend plus lourdement taxés.
Benoit Cony :Merci, messieurs. Je vous propose de continuer et de parler de la SCPI Remake Live. Nicolas, pouvez-vous nous donner quelques détails sur les dernières acquisitions réalisées ?
Nicolas Kert :Oui, absolument. Nous avons réalisé ou sommes en train de finaliser environ 70 millions d'euros d'investissements. Comme l'a mentionné David, nous avions prévu de nous concentrer sur l'Allemagne et la France. Finalement, nous avons effectué quelques acquisitions en France, mais principalement à l'étranger. Je vais donner deux exemples. Parlons d'abord d'une opération en France. Nous avons acquis le siège de LDLC, un distributeur en ligne de produits technologiques et informatiques, situé à Lyon. Il s’agit d’une entreprise rentable, leader sur son marché en France. Cet immeuble, construit par LDLC et vendu à un investisseur il y a trois ou quatre ans pour environ 22 millions d'euros hors droits, a été racheté par la SCPI Remake Live. Le précédent investisseur l'avait acquis pour environ 33 millions d'euros. Cela illustre bien la baisse des prix due à la hausse des taux, car l'immeuble et le locataire sont les mêmes. Bien que la durée du bail soit un peu plus courte, cinq ans, l'immeuble est encore quasiment neuf. Cette baisse des valeurs est donc uniquement liée à la hausse des taux, sans impact sur les revenus. Il en va de même pour les SCPI, où nous n'observons pas de baisse des dividendes pour le moment. Une fois ce facteur taux corrigé, les choses devraient repartir. Deuxième exemple, notre exposition sur les îles Britanniques. Nous avons renforcé cette position avec une acquisition à Glasgow, un immeuble de studios d'enregistrement et de télévision loué à Scottish Television (STV). Le taux de rendement de cet investissement est supérieur à 7% avec une durée de bail de 17 ans. C'est particulièrement intéressant car nous observons de plus en plus d'opérations avec des baux extrêmement longs et des locataires de qualité. Pour une SCPI visant à générer des rendements durables, ces opportunités sont attrayantes. Nous avons également une autre opération similaire en préparation dans les jours à venir, toujours dans les îles britanniques, ce qui va nous conduire à renforcer temporairement l’allocation sur ce territoire.
[NDLR : Les investissements réalisés par Remake Live ne préjugent pas des performances futures.]
Benoit Cony :Alors David, on a quelques questions provenant à ce sujet. Tout d'abord, pour l'achat au Royaume-Uni, quelles sont nos pratiques ? Est-ce que nous connaissons bien ce marché personnellement ? Ensuite, est-ce que nous utilisons des couvertures de taux de change et quel est leur impact sur la SCPI ?
David Seksig : Nous [David et Nicolas] avons commencé à investir sur le marché britannique dès 2010, ce qui nous confère une bonne connaissance de ce marché. Il offre une profondeur impressionnante et présente actuellement des opportunités en termes de taux et de prix que nous n'avions pas vues depuis environ quinze ans. Actuellement, notre exposition au Royaume-Uni représente environ 20% du portefeuille, en livres sterling. Nous ne couvrons pas le risque de change pour cette exposition jusqu’à 25% du portefeuille. Nous considérons que nous sommes sur un portefeuille qui est en pleine dilatation. De plus, couvrir le sterling coûte cher, entre 1 point et 1,5 point de performance en moins. Notre analyse est qu’il faudrait une baisse particulièrement importante de la monnaie, ce que nous n’anticipons pas, pour contrebalancer le coût certain de la couverture. Ainsi, actuellement, nous jugeons que le coût de la couverture ne se justifie pas. Si l’allocation devait encore progresser, nous envisagerions des outils de couverture.
Benoit Cony : Pour faire un point rapide, nous avons environ 35% d'exposition en France et environ 20% d'exposition au Royaume-Uni.
David Seksig :Nous avons également une exposition en Irlande, aux Pays-Bas, en Allemagne et en Espagne. En ce qui concerne nos locataires, environ 40% du portefeuille est composé d'entreprises industrielles, qu'elles soient lourdes ou légères, avec des engagements à long terme qui soutiennent la réindustrialisation en Europe. Notre fonds, Remake Live, se distingue par des durées de bail parmi les plus élevées du marché. Actuellement, notre portefeuille de 500 millions d'euros affiche un WALB (une durée résiduelle des baux) de huit ans. Au cours du premier semestre, nous nous sommes positionnés sur des transactions pour environ 90 millions d'euros avec une durée de bail de 10 ans, ce qui prolongera davantage la durée résiduelle de nos baux. De plus, nous sommes en phase d'exclusivité pour des acquisitions supplémentaires de 140 millions d'euros, avec une durée moyenne de bail de 15 ans. Je mentionne cela car il y a deux raisons importantes pour ce trimestre. Premièrement, par rapport à l'année dernière, nous parvenons encore à acquérir des immeubles offrant des rendements plus élevés que ceux observés précédemment. L'an dernier, nous avons réalisé des acquisitions avec des rendements moyens autour de 6,80% à 6,85%. Cette année, nous sommes actuellement à environ 7,20% pour la SCPI. Nous restons très attentifs à ne pas succomber à l'attrait du rendement seul ; notre objectif est de choisir des biens immobiliers qui amélioreront la performance globale du portefeuille à long terme. En plus de cela, nous saisissons cette opportunité de marché exceptionnelle en acquérant des biens immobiliers avec des durées de bail très longues, ce qui nous offre une protection supplémentaire et nous permet de sécuriser la performance à long terme du fonds.
[NDLR : Les investissements réalisés par Remake Live ne préjugent pas des performances futures.]
Nicolas Kert : Plus le bail est long, plus il offre une stabilité à long terme. Par exemple, nous avons réalisé trois opérations avec des baux allant de 17 ans jusqu'à 30 ans. C'est significatif, mais cela soulève aussi des questions importantes. On doit se demander si dans 30 ans, les sociétés seront toujours solvables. C'est un risque [le risque de crédit] que nous évaluons attentivement. De plus, il est crucial d'examiner de près les clauses d'indexation en cas d'inflation sur une si longue période. Si l'indexation autorisée était trop basse, nous pourrions perdre de la valeur. Ainsi, il est essentiel que les baux négociés intègrent des niveaux d'indexation appropriés. Cependant, sur le long terme, cela nous permet d'assurer des revenus stables, sur plusieurs décennies dans certains cas.
David Seksig :Après, nous faisons le choix stratégique d'opter pour des baux longs sur nos investissements. Cela nous permet de sécuriser un portefeuille immobilier qui peut générer des rendements satisfaisants sur une période prolongée. La raison principale est que nous ne pouvons pas prédire la durée de la situation actuelle des taux d'intérêt. De plus, avec une pression croissante sur les loyers, des baux courts pourraient entraîner des négociations difficiles et des révisions à la baisse à l'expiration du bail. En maintenant des baux longs, on se prémunit contre ces risques potentiels.
Nicolas Kert :En effet, nous avons d’abord observé une hausse des taux. Le deuxième effet potentiel concerne davantage la macroéconomie, avec une activité généralement modérée en Europe, susceptible de provoquer une baisse des valeurs locatives de marché. Si des renégociations doivent avoir lieu dans ce contexte, il est probable que les loyers puissent diminuer. Ainsi, il est judicieux de traverser cette période de ralentissement éventuel avec des baux longs pour atténuer ces effets négatifs sur les 18 prochains mois.
David Seksig : Les baux longs protègent aussi les valeurs d'expertise.
Benoit Cony : David, en ce moment, est-ce que nous observons des disparités sectorielles marquées ? Est-ce que tu constates des évolutions intéressantes dans certaines classes d’actifs ? Notamment pour le secteur de la santé ?
David Seksig : La santé est une classe d’actifs sur laquelle il se passe des choses intéressantes. Nous observons actuellement une diminution de la participation des acteurs français dans le marché immobilier. Cette réduction combinée à la remontée des taux offre des opportunités d'entrée intéressantes, notamment dans le secteur de la santé. Jusqu'à présent, nous avons évité cette classe d'actifs en raison des rendements et des prix perçus comme insuffisamment protecteurs pour les investisseurs. Cependant, nous sommes désormais ouverts à explorer cette option, considérant qu'il existe actuellement des points d'entrée attractifs pour sécuriser la performance, avec des prix au mètre carré qui semblent assez défensifs.
Nicolas Kert :Justement, nous avons observé que les transactions dans le secteur de la santé ont souvent des prix au mètre carré supérieurs à ceux du résidentiel dans les mêmes zones. Cependant, il est important de noter qu'un EHPAD peut potentiellement être reconverti en résidentiel si nécessaire. Récemment, nous constatons des niveaux de transaction dans ce secteur qui sont maintenant inférieurs aux prix du résidentiel.
Benoit Cony :Est-ce volontaire qu’il n’y ait pas d'hôtellerie dans la SCPI Remake Live ?
David Seksig : Non, ce n'est pas intentionnel. Nous avons un réel intérêt pour l'hôtellerie. Ayant débuté dans la gestion de fonds hôteliers, je suis particulièrement attaché à ce secteur. Trouver des hôtels correspondant à nos critères immobiliers est actuellement un défi. Nous avons quelques pistes en cours de discussion. Nous aurions espéré avancer plus au premier semestre, mais il semble que notre exposition dans ce domaine se concrétisera éventuellement plutôt au second semestre.
Nicolas Kert : En fait, on évite ce qui est à la mode. L'hôtellerie en France, c'est à la mode.
Et il y a un effet rebond, similaire à ce qui s'est produit dans le secteur de la santé à un certain moment. Nous prévoyons d'entrer sur ce marché un peu plus tard, et peut-être dans des géographies différentes de celles que nous avions envisagées initialement.
Benoit Cony : Qu'est-ce que vous imaginez dans les 6 ou 12 prochains mois ? Quelle zone géographique pourrait devenir intéressante ou rester intéressante ?
Nicolas Kert :On a à peu près 140 millions d'euros d'actifs devant nous en exclusivité qui aboutissent en général entre un mois et trois mois à venir sur des acquisitions. Ces acquisitions sont caractérisées par une durée moyenne des baux de plus de 15 ans. En termes de géographie, nous avons des opportunités au Royaume-Uni et en France, et nous envisageons également des investissements dans le secteur de la santé. Nous explorons également d'autres pays, notamment en Europe centrale, où certains pays utilisent l'euro pour les transactions immobilières malgré une monnaie nationale distincte. Nous restons toutefois prudents quant aux risques liés aux fluctuations de change. À court terme, nous envisageons d'élargir nos investissements à d'autres pays d'Europe centrale, axés sur des activités alternatives plutôt que sur le bureau, tout en restant exigeants sur les niveaux de rendement. Quand on parvient à acquérir des immeubles de très haute qualité offrant un taux de rendement moyen de 7,2 %, il n'est pas attrayant de se contenter de 6,25 % avec un bail à 3-6-9. C'est aussi simple que cela. C'est pourquoi nous sommes moins actifs en France actuellement.
Benoit Cony :Notre fonds a atteint plus de 500 millions d'euros de capitalisation en deux ans et demi, marquant un succès notable. Nous avons enregistré près de 120 millions d'euros collectés au premier semestre avec une bonne gestion de la liquidité et très peu de sorties. Une question sur le chat : est-ce que nous avons chez Remake des investisseurs importants, comme des sociétés civiles ou des sociétés cotées, qui pourraient bloquer la liquidité du fonds par un rachat massif ?
David Seksig : Nous avons enregistré une sortie au premier trimestre d'une SCI qui a investi 10 millions d'euros dans Remake Live. Nous avons pu gérer cette sortie sans impact majeur sur les autres investisseurs. Actuellement, moins de 2,7% de la capitalisation du fonds est détenu par ce type d'investisseur. Avec un flux de collecte mensuel d'environ 25 millions d'euros, nous disposons de suffisamment de liquidités pour honorer une sortie équivalente à trois semaines de collecte, soit environ 13 à 14 millions d'euros en SC aujourd'hui dans la SCPI. Nous ne sommes pas inquiets. Actuellement, nous n'avons pas l'intention de renforcer cette poche, et nous ne recevons pas de demandes en ce sens. Ces investisseurs ont leurs propres difficultés à relever, donc ils préfèrent désinvestir plutôt qu'investir. Nous les surveillons attentivement car ils peuvent être attractifs pour saisir des opportunités, alors que le momentum d’investissement est là. Cependant, il est crucial de noter que leur sortie potentielle pourrait poser des défis de liquidité. Nous cherchons donc à maintenir un passif avec une granularité suffisante pour gérer cette situation efficacement.
Nicolas Kert :Nous observons deux comportements différents chez nos investisseurs. D'une part, les institutionnels gèrent leurs propres problématiques telles que la liquidité et l'allocation des risques entre immobilier, obligations, etc., ce qui peut influencer leurs arbitrages. Par exemple, cela peut impacter la liquidité d’une SCPI. Nous constatons que ce type de clientèle est peu représenté chez nous. D'autre part, la clientèle de particuliers raisonne souvent en termes de performances comparées. Elle se demande s'il est préférable d'opter pour un fonds en euros boosté à 3,5 % ou pour une SCPI offrant 4,5 %. La réponse est souvent évidente, privilégiant le fonds en euros garanti ou même le livret A plutôt qu'une SCPI à rendement moindre et moins liquide. Cependant, si une SCPI propose un taux de distribution supérieur à 7 %, il n'y a souvent pas d'arbitrage rationnel, même pour un investisseur en assurance vie. Tant que la prime de risque du produit immobilier reste attractive par rapport aux placements sans risque, aucune incitation à arbitrer ne se présente. La réalité, c'est que toutes les SCPI qui ont tenu des taux de distribution substantiellement supérieurs au rendement sans risque, n'ont pas eu de souci de liquidité.
David Seksig : L'immobilier est cyclique et présente des risques. Avec la remontée des taux, cela peut impacter négativement cette classe d'actif, pouvant entraîner des pertes. Il est crucial d'avoir une prime de risque pour absorber ces chocs externes.
Benoit Cony :Alors, en parlant de choc, revenons à l'actualité. L'année dernière, nous avons suivi l'AMF (l’Autorité des Marchés Financiers) qui avait demandé un mi-parcours des expertises, une première exceptionnelle à l'époque. Est-ce que l'AMF a également renouvelé cette demande cette année ?
Nicolas Kert :Elle a recommandé, mais rien n'oblige les sociétés de gestion à réévaluer les actifs au 30 juin [NDLR : une ordonnance publiée post webinaire a mis en place un système de valorisation semestriel]. Cependant, nous pensons que c'est une pratique bénéfique pour la transparence envers les investisseurs. La plupart des sociétés de gestion suivent cette recommandation. Actuellement, au 2 juillet, nous n'avons pas encore les chiffres définitifs, mais dans un contexte où les taux augmentent, sur la SCPI Remake Live, nous observons une stabilité des valeurs d'expertise dans une fourchette d'environ 1% par rapport à la dernière évaluation. C'est donc ce à quoi nous nous attendons pour la fin juin. Cela reflète deux points : probablement la fin d'une baisse supplémentaire des prix de transaction, avec nos actifs ayant moins de deux ans. Cela suggère également un potentiel de rebond d'ici la fin de l'année, surtout dans les pays les plus cycliques. Nous observons des signaux positifs au Royaume-Uni sur les valorisations...
David Seksig : Les experts immobiliers attendent souvent des volumes importants pour évaluer correctement l'impact des taux d'intérêt sur les valeurs. La valeur réelle d'un actif à un moment donné est véritablement déterminée par le marché. Il est crucial de valoriser les actifs pour avoir une idée générale et se situer dans le marché, même si l'évaluation exacte peut fluctuer. Les tendances à long terme sont essentielles, tout en reconnaissant qu'il peut y avoir un décalage dans les ajustements. Avec la baisse actuelle des taux, il est probable que les valeurs immobilières actuelles seront mieux orientées à la fin de l'année, lorsque l'impact de cette baisse sera mieux compris et intégré.
Benoit Cony : Les expertises que Remake effectue actuellement sont-elles réalisées en interne ou s'agit-il d'un échantillonnage ? Comment cela se passe-t-il ? Est-ce qu'un expert indépendant évalue l'ensemble du portefeuille ?
David Seksig :Comment ça fonctionne ? Un évaluateur immobilier est nommé en assemblée générale pour une période de cinq ans. Il va procéder à une analyse complète de l'immeuble la première année. Il se déplace, inspecte l'état de l'immeuble, examine les baux et vérifie la conformité des informations fournies. Ensuite, chaque année, nous lui transmettons les changements survenus (travaux, indexation des loyers, etc.) pour qu'il actualise la valorisation. Ainsi, il réalise une expertise complète la première année, puis quatre actualisations, et enfin une nouvelle expertise au bout de cinq ans. Il peut également refaire une expertise intermédiaire s'il y a eu des travaux importants, des changements locatifs significatifs, ou des évolutions dans l'environnement de l'immeuble, comme l'arrivée d'une bouche de métro. Parallèlement, les sociétés de gestion ont un évaluateur interne, puisque le gérant est responsable de la valeur des immeubles. L'évaluateur interne examine les expertises fournies par l'évaluateur externe pour s'assurer que toutes les données pertinentes ont été considérées. Il valide la valeur ou fait des ajustements en signalant des points omis ou des transactions comparables. Cet échange est indépendant de la gestion. La valeur finale des immeubles est ensuite intégrée dans la comptabilité de la SCPI pour déterminer la valeur des parts.
Benoit Cony :Nous avons des questions concernant les valorisations. Comme mentionné, elles devraient rester plutôt stables. Nous avons dit que la performance actuelle de Remake Live offre une prime de risque aux épargnants. Est-ce que cela sera encore le cas cette année ? Il est peut-être un peu tôt pour donner un chiffre précis, mais avons-nous une fourchette ?
Nicolas Kert :Les taux de rendement de nos investissements dépassant les 7%, nous visons un taux de distribution annuel également supérieur à 7 %. Les acomptes de distribution versés depuis le début de l'année restent les mêmes que ceux des dernières périodes, et il n'y a pas de raisons de les réviser. Ainsi, nous continuons à cibler un taux de distribution supérieur à 7 % pour la troisième année consécutive depuis 2021 (performance non garantie, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le TRI 10 ans est estimé à 6%).
David Seksig : En début d'année, nous avions prévu un taux de distribution compris entre 6,5 % et 7,5 %. Cette prudence initiale reflète notre incertitude quant à la rapidité de placement de la collecte et à l'évolution du marché. De plus, nous avons un délai de jouissance de trois mois contre six mois pour d’autres ce qui signifie qu’il faut aller assez vite et aujourd’hui nous commençons à avoir une certaine visibilité. Nous affinons maintenant notre prévision et nous anticipons un taux de distribution situé entre 7 % et 7,5 % (performance non garantie).
Benoit Cony :N'avez-vous pas peur que des gens sortent massivement ?
Nicolas Kert :Il n'y a pas vraiment d'intérêt à arbitrer, sauf si l'on a une aversion pour l'immobilier. Comme nous l'avons observé, le défi ne réside pas dans l'immobilier en tant que tel, mais plutôt dans les taux. Ainsi, si les loyers devaient finir par aussi mal se comporter, ce qui n'est pas le cas actuellement, cela pourrait créer un sentiment de défiance généralisé à tout l’immobilier.
David Seksig :L'investissement dans une SCPI ne doit pas être considéré comme une stratégie de trading. Il s'agit d'un placement recommandé sur une durée d'environ 10 ans pour plusieurs raisons essentielles. D'abord, les frais d'entrée sont en général significatifs, incluant les droits de mutation autour de 7% et une fiscalité qui nécessite 30 ans pour être exonérée. De plus, les baux ont une durée minimale de trois ans, ce qui indique que la SCPI est conçue pour un horizon d'investissement à long terme. Il est crucial de ne pas céder à la tentation de spéculer sur la trésorerie d'une SCPI et d'effectuer des transactions fréquentes. Les conseillers financiers doivent bien informer les clients sur ces aspects lors de leur entrée dans une SCPI, qui est conçue pour être un investissement stable sur le long terme.
Benoit Cony :Nous avons des clients qui investissent dans la SCPI Remake Live à travers l'assurance vie. Nous sommes bien d’accord que l'assurance vie comprend également des garde-fous pour garantir que l'investisseur maintient son investissement sur le long terme ?
Nicolas Kert :L'assureur a restitué au sein des contraintes de l'assurance vie tout ou partie de la pénalité de rachat anticipé qui s'applique sur Remake Live, fixée à 5% pour une détention inférieure à cinq ans. En fait, l'assureur impose globalement les mêmes restrictions de liquidité.
Benoit Cony : On rappelle aussi que l'assureur ne fait que suivre les ordres des clients, contrairement à un gérant de SCI qui peut prendre des décisions unilatérales d'entrer ou de sortir d'un fonds. L'assureur, lui, ne réplique que les demandes des clients. Sans demande de sortie, il n'y a pas de raison pour que l’assureur sorte. Avec de très bonnes performances prévues en 2024, on peut espérer que le véhicule n'aura pas de problème de liquidité. Les investissements sont faits dans de bonnes conditions, et les valorisations devraient se maintenir. Est-ce qu'il y a un risque de trop collecter dans ce véhicule ?
Nicolas Kert :En ce moment, non. Il y a eu des périodes où l'on pouvait regretter d'avoir trop collecté, notamment pendant les millésimes les plus chers. Paradoxalement, le krach obligataire de 2022, marqué par la fameuse falaise des taux, a été l'année de collecte record pour les fonds immobiliers. Cela montre le décalage entre la perception du changement dans l'environnement des taux et les actions des investisseurs. Effectivement, a posteriori, investir massivement en 2021 n'était peut-être pas idéal. Mais lorsqu'on investit, il faut agir. Aujourd'hui, nous sommes dans un momentum exceptionnel selon notre analyse. Nous n'avons aucun problème de déploiement, les prix sont bas, les taux de rendement sont élevés, et nous trouvons des investissements avec des baux de très longue durée. Donc, au contraire, il n'y a vraiment pas de problème.
David Seksig :Si la SCPI atteint une taille suffisante pour assurer une diversification durable et que le rapport entre collecte et capitalisation faiblit, limitant ainsi la capacité d'ajuster le portefeuille et de saisir des opportunités, nous pouvons ralentir le rythme de collecte. Cela peut se faire avec nos partenaires distributeurs ou assureurs, en travaillant par enveloppe, par exemple, pour éviter que la SCPI ne soit submergée par la collecte. Cependant, actuellement, nous encourageons une forte collecte car certains marchés offrent des opportunités exceptionnelles. Profitons-en pour acquérir des immeubles pour les dix prochaines années.
Benoit Cony :Messieurs, avant de conclure, nous n'avons pas encore abordé la poche sociale, une composante essentielle de la SCPI. David, pourrais-tu nous donner un aperçu des acquisitions réalisées au cours de ce premier semestre dans la poche sociale ?
David Seksig : La poche sociale, avant d'évoquer les acquisitions, mérite qu'on parle de sa philosophie et du volume qu'elle représente. Depuis le lancement de Remake Live en février 2022, nous avons voulu, avec Nicolas et les huit premiers collaborateurs, créer quelque chose de différent. Ayant tous travaillé dans des sociétés de gestion auparavant, nous avons vu les écueils de l'économie verte dans les produits d'épargne. Pour éviter le greenwashing et aller au-delà du label ISR, devenu quasi obligatoire, nous avons choisi d'intégrer des investissements à utilité sociale. Ce choix, en adéquation avec nos valeurs, nous permet de consacrer une part de la collecte à des projets sans attente de rentabilité financière mais une utilité sociale élevée. Lorsqu'on investit dans des logements sociaux ou un hôtel d'urgence pour femmes battues, c'est quantifiable et palpable. C'est un choix concret que nous avons fait. À ce jour, nous avons développé un peu moins de 200 logements grâce à cette poche sociale, avec 30 millions investis et 12 millions supplémentaires à venir.
Benoit Cony : On met à contribution, finalement, l'épargne que l’on collecte, l'argent de nos épargnants.
David Seksig : Une fraction. Pourquoi une fraction ? Parce qu'avec des véhicules susceptibles de collecter de manière importante grâce à l'appel public à l'épargne, on peut utiliser une petite partie de cette épargne pour avoir un véritable impact sur la société, sans affecter significativement la performance financière du produit. Nous visons 5 à 10 % car c'est un modèle que l'on retrouve dans les fonds institutionnels à impact. Étant donné que notre fonds est à capital variable, nous ne pouvons pas fixer un montant précis, mais nous avons besoin de flexibilité pour naviguer entre ces seuils. Actuellement, nous évoluons autour de 7,5 %.
Benoit Cony :On a des questions sur le chat concernant la poche sociale, qui représente environ 7,5 % du fonds. Pourquoi ne pas la faire plus grande, par exemple à 50 % ?
Nicolas Kert :Alors, on pourrait envisager cela, mais en réalité, on ne répondrait plus à une grande partie des besoins des épargnants. L'épargne est souvent destinée à la préparation de la retraite ou à un complément de revenu. C'est pour cela que nous avons fait le choix de proposer un fonds principalement orienté vers le grand public, comme une SCPI, tout en dédiant une partie, entre 5 et 10%, à des investissements socialement utiles. Si toutes les SCPI adoptaient cette approche, même à une échelle moindre que la nôtre, des milliers de logements pourraient être construits. Nous parvenons ainsi à offrir des performances financières attrayantes tout en répondant aux besoins des épargnants traditionnels à la recherche de rendement. Parallèlement, nous répondons également aux attentes d'une clientèle soucieuse d'impact social. Certaines personnes me disent de plutôt privilégier l'hébergement pour les personnes en situation de handicap. Actuellement, nous soutenons une initiative à Paris visant à faciliter l'insertion professionnelle des personnes en situation de handicap en les rapprochant de leur lieu de travail. Ce type de projet trouve un écho favorable parmi ceux qui partagent nos valeurs et notre engagement social.
Benoit Cony :Dernière question avant la fin prévue du webinaire : Est-ce que cette poche sociale ne coûte pas trop de performance au client ?
David Seksig : Je ne dirais pas que cela coûte trop de performance. Actuellement, les SCPI sont des fonds benchmarkés et nous avons montré que nous réussissons à faire de la performance tout en ayant une action sociale en parallèle. Certains clients préfèrent limiter cette part, comme indiqué dans notre lettre d'information initiale, tandis que d'autres suggèrent d'augmenter cette allocation jusqu'à 20 %. C'est une question personnelle. Nous avons choisi de nous aligner sur les fonds à impact avec une allocation sociale entre 5 et 10 %. Cela a un léger impact sur la performance financière, mais nous croyons que c'est raisonnable.
[NDLR : 5 à 10% des fonds collectés sur Remake Live sont dédiés à de l’immobilier social, sans logique de performance]
Benoit Cony :En revanche, cette performance-là, elle n'est pas perdue ?
Nicolas Kert :Effectivement nous n'effectuons pas de dons d'argent. Nous agissons en tant que financeur avec des taux de rendements modestes, de 0,1 à 3 %, sur les actifs. Cela peut prendre la forme d'investissements en nue-propriété où nous soutenons des logements sociaux, tels que le PLS, le PLUS, voire même le PLAI, qui sont des catégories de logements sociaux très spécifiques. Nous laissons l'exploitant gérer l'actif pendant 16 à 17 ans, après quoi nous récupérons la pleine propriété. À la fin de cette période, il est probable que nous entamions un nouveau cycle avec le bailleur social.
David Seksig :Mais sur des proportions potentiellement plus significatives, car il est probable que nous réalisions des plus-values. Actuellement, nous entrons dans une phase du cycle où l'immobilier résidentiel est relativement abordable. Cela signifie que nous pourrions bénéficier de plus-values à long terme sur ces opérations. Ces plus-values viendront alimenter la poche sociale, réduisant ainsi la nécessité de collecter davantage auprès des nouveaux investisseurs.
Nicolas Kert : Tous les produits de cession de la poche sociale, s'ils devaient en avoir, seraient investis dans la poche sociale. Donc, s'il y avait de la performance réalisée sur cette poche sociale, elle serait investie.
Benoit Cony : Elle serait injectée à l'intérieur de cette poche avec pour objectif de la faire grossir.
David Seksig : Exactement. Dans les limites de 5 et 10 %. Donc, si les plus-values générées par la poche sociale sont suffisamment importantes et autonomes, cela signifie que nous n'aurions pas besoin de collecter davantage pour réinvestir dans de nouveaux immeubles pour cette poche sociale.
Benoit Cony : Merci beaucoup David et Nicolas. Merci à vous tous d'avoir participé à ce webinaire de Remake aujourd'hui. Nous espérons vous retrouver très bientôt pour une nouvelle édition de notre webinaire Remake. À bientôt !
